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                    旅游地產開發
                    作者:admin    發布日期:2017/1/4     關注次數:     二維碼分享

                    陜西建筑公司

                    旅游地產 

                    所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目,可稱為旅游房地產。較之一般的住宅,旅游房地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

                    中文名 旅游地產 外文名 Tourism real estate 類    型 置業項目 別    稱 旅游房地產

                    發展

                    2013年3月5日召開的十二屆全國人大一次會議上,溫家寶總理在政府工作報告

                    旅游地產整合宣傳

                    旅游地產整合宣傳

                    中提出要“抓緊完善穩定房價工作責任制”,第一次明確將穩定房價作為對地方政府的考核問責制度,以及前不久出臺的新“國五條”。房地產調控政策的密集出臺,必定對我國房地產市場形成打壓,旅游地產也不能幸免于難。

                    旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產,二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產基本上走“地產”路線,以人造景區、景點來配套于住宅、酒店、社區等的開發;而二、三級城市的旅游房地產則主要走“旅游”路線,依托區域的高等級旅游資源進行項目配置。同時,由于我國地理、經濟發展特性,形成了沿海地區經濟發達、景觀資源豐富等特點,旅游地產業率先在這一區域落足,而中、西部旅游地產不僅僅在數量上較少,且多集中在城市的附近相鄰郊區。旅游與地產的結合不但是互補關系更是一種互惠關系。旅游帶動了地產項目的人氣,促進了地產項目的價值上升;地產項目彌補了旅游的資金缺口、實現了短期盈利同時又借助了旅游的自然資源。旅游地產是房地產開發中的對于資源整合和產業整合應用的最卓有成效的一種模式。

                    定義

                    旅游地產是較熱的話題,一方面作為國民經濟戰略性支柱產業的旅游業在我國已遍地開花,受到各界各行的關注,另一方面,房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一,兩者的結合形成新的業態——旅游房地產業雖然發展迅速,但是關于其定義,仍沒有一個嚴明的規定,具體闡述如表格1:

                    表1:旅游地產的概念界定

                    旅游地產

                    依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目,包括休閑度假村、旅游景區主題休閑公園、分時度假酒店、海景住宅、景區住宅等。

                    以旅游或度假為目的,或通過旅游設施來帶動地產發展,通過整合規劃設計,開發建設、專業策劃、市場營銷、經營管理等各個環節,把旅游業和地產業相結合的一種產業模式。

                    所有與旅游業相關的物業類型。主要包括四類:旅游景點地產、旅游商業地產、旅游度假地產及旅游住宅地產。其表現形態有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。

                    以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式開發項目,全部或部分實現了旅游的功能。是現代社會人類追求理想生活方式的必然結果;是旅游度假概念的延伸,包括:私人度假房產(度假別墅、度假公寓等);產權式酒店;分時度假房產(別墅、公寓等)。

                    本質為地產,與傳統住宅地產一樣具有房地產的屬性,只是功能與服務對象發生了巨大的變化,不再是滿足日常定居的生活、工作的需要,而是著眼于滿足游客的需求。旅游地產的主要類型包括酒店、度假村、度假別墅、第二居所、主題公園、旅游商店、旅游小鎮、汽車營地……

                    由以上對于旅游地產的定義可以看出,旅游地產多側重于度假旅游,或強調以旅游發展為主體,以地產為延伸;或強調發揮地產主體功能的同時賦予其旅游功能,從而擴展地產行業的內容,吸引更多的消費客體。而勇先創景認為:旅游地產,顧名思義旅游+地產,是彼此的延伸,并沒有嚴格固定的誰占主導,主導地位的不同只是決定了旅游地產開發模式的不同而已,并不能改變其是旅游地產的本質屬性。依據旅游地產中旅游和地產因素所占的分量不同,會出現以下幾種情況:情況一:地產功能只是旅游功能的一部分 。情況二:旅游功能只是地產功能的一部分。情況三:彼此不存在包含與被包含的關系,只是兩者的交集構成旅游地產。

                    情況一和情況二是將其整體看成旅游地產行業,其中因主體地位不同而出現兩種情況,而情況三旅游地產只是整體旅游區域的功能之一,是在旅游和地產出現交集的情況下出現的,如若細分,還會因為兩者的功能的強弱不同又出現兩種情況,但總而言之,以上都屬于旅游地產,即只要是有旅游因素和地產因素,相結合產生的, 便可形成旅游地產。

                    產生

                    旅游地產的出現是市場必然的選擇,也是相互促進的良性結構。一般旅游項目的投資收益期都超過15年,但可持續回報時間可以達到50年以上。而旅游地產2到3年就全部收回投資,且可獲取150%到400%的盈利,可謂暴利項目。但旅游地產以低成本為基礎,關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

                    旅游地產的價值與旅客流量正相關,與客源地的交通正相關,和周邊風景價值正相關。

                    當前的旅游投資商是以旅游地產投資的收益來補充旅游投資的長期性;而另一面,旅游的人氣效應又有力的構成了旅游地產的價值,形成可持續升值效應。而從投資的層面來說,因為旅游地產的操作倚重于經營,投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性,并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

                    旅游地產的產生是長期持續回報與快速回報,持續現金流與短期銷售了結,低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上,低成本的土地是與高門檻的旅游開發相結合的,這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去,就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發,需要較大的投入。因此,旅游與地產之間互補互助關系非常重要。

                    特點

                    我們總結了國家的旅游地產由有著以下的詳細的特點:

                    優雅的環境資源:旅游房地產開發多選擇在風景名勝區,風光秀麗、氣候宜人,同時也注意當地歷史文化氛圍及文脈的開發。傳統房地產處于價位的思考,對自然環境的要求往往不是很高。

                    專業的物業管理與酒店管理:與普通住宅相比,配套設施和服務是旅游房地產關注的重點。旅游房地產項目除為客戶提供完善的日用設施外,同時解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設施及購物、運動、休閑娛樂運動場地等,也就是為顧客創造一個環境優雅、設備齊全的小社會,優質的服務則形成了旅游房地產專業的酒店管理特色。

                    符合旅游度假的設計方案:旅游房地產開發的主要功能之一便是滿足人們的度假需求,開發注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛,營造一種旅游文化,使消費者脫離日常工作壓力,復雜人際關系的困擾,尋到自己的一片凈土,身心得到調節。漫漫沙灘,青青草地,悠悠藍天……均是旅游房地產開發所追求的,其建筑風格多突出休閑色彩。這遠遠超出了傳統開發對單純住宿條件要求。

                    投資回報率高:旅游房地產的經營者以自己優越的房產資源,標準化的服務模式來吸引投資者,然后在經營中獲利,同一房產可以在不同的時段租借給不同的消費者,提高了房產的資金回收效率,對于一般旅游產品而言、投資回收是緩慢的。景區主要依靠每日的門票,酒店依靠房間的出租,小額的交易使其投資的回收期漫長,而對于住戶來說,首先可以將旅游房地產作為一種投資選擇,自己出錢買下其中的一個單元或多個單元,成為業主,然后再委托開發商去管理經營,獲取相對穩定的投資回報。

                    消費檔次高:旅游房地產自誕生便具有貴族化色彩,在國外它還是中產階級的消費品。國內旅游房地產的消費者群集中在城市的高收入階層,他們經濟狀況良好,希望擁有較高品位的住宿條件和度假環境,傳統的旅游項目已不能滿足需求。傳統旅游業中,酒店高中低檔的設立涵蓋了各個收入階層人們的消費,景區游覽更是面向大眾推出的產品。

                    消費的可存儲性和期權消費:旅游房地產在消費時間上可以是多次的,即一次性購買多個時間段或生前永久性(如養老型酒店)的消費權。時權酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可將自己的度假權益交換至分布于世界各地的度假村。例如,密云"金海豚"的分時度假產權酒店的購買者不僅擁有其所有權或使用權,同時享有"亞洲酒店資源聯盟"所轄東南亞、港澳地區和內地多處旅游勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權。在旅游業的其他領域,一般是在當時當地購買或提前異地預定產品,而在當時當地消費,不存在儲存消費和期權消費。

                    陜西房地產開發




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