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                    陜西房地產開發投資需要考慮哪些因素?
                    作者:admin    發布日期:2017/1/4     關注次數:     二維碼分享

                    陜西房地產開發投資需要考慮哪些因素?這些因素的影響大嗎?我們改如何抉擇,讓小編為你來分享知識:

                    我們曾經說過,在目前中國的投資市場上,可供選擇的投資工具和投資手段并不多,相對來說房地產仍然是一種比較安全和穩妥的投資工具,它在我國未來大量中產階級產生的過程中扮演著非常重要的角色。那么,我們普通老百姓在房地產置業投資的時候需要考慮或注意哪些因素呢?

                    首先影響房地產物業升值的因素很多,比如市場因素、宏觀經濟周期、宏觀經濟政策、金融政策等都能影響房地產物業的價格變化,但是這些因素對個體而言都是很難控制的,甚至是很難判斷的,而一些微觀的、具體的因素我們是很容易判斷的,這些因素最主要的有產品特色(如小區規劃、戶型設計、建筑風格等)、社區環境(包括自然景觀環境和人文環境)、周邊生活配套設施、城市發展方向等。

                    另外,房地產市場與宏觀經濟一樣也有景氣循環周期, 在中國一般是6-8年一個周期,一般最好選擇在經濟回暖時投資房地產, 如果是手頭閑置資金較多,也可在經濟蕭條時收購大量空置物業,經濟復蘇后拋出。也就是低谷時買入,高峰時賣出。

                    陜西房地產開發

                    還有購置商業物業長期持有,靠租金收益,或以物業入股與品牌商家聯營等方式獲取回報,也是一種比較穩健的長期的投資方式。


                    進行房地產投資須有獨到眼光,如以大量資金投資在房地產市場, 則應著重考慮投資物業在房地產市場的細分市場內,真正有自己的特色和競爭優勢。比如投資專業市場的物業,除了要看它的位置、開發商的實力、開發理念等因素外,還要看整個市場的營運管理商的水平,很多商業地產的開發商只懂得開發,并不懂得經營,如果沒有一個好的營運管理商幫助其管理,則整個市場很容易死火,投資者被套牢也就在情理之中了。比如麗江的“魚米河商業街”、“玉河走廊商業街”等項目,其地理位置、自然環境、商業環境等條件都不能說不好,但是開發5、6年,甚至7、8年了還是不死不活的,主要原因就是因為開發商只懂開發,不懂商業運作造成的。又比如,麗江今后肯定會有大量的投資客投資旅游地產,而旅游地產的運作與普通住宅項目相比,它的運營管理也是非常重要的。我們認為今后房地產市場肯定會逐漸細分,會出現專業的住宅供應商如萬科,專業的商用物業供應商如萬達,專業的旅游地產供應商等都是不足為奇的。比如在麗江出現專業的旅游地產供應商也是勢在必然,但是,不是什么開發商都可以做旅游地產的,做旅游地產它需要具備一些因素,第一是旅游資源,這個在麗江是肯定具備的;第二是雄厚的資金實力或融資能力,因為旅游地產的投入大、投資回收期長、營運成本高,如果沒有相當的實力,中途發生資金鏈斷裂的幾率就很大;第三是投資商必須要有遠見和魄力,因為像商業地產、旅游地產等這些細分市場雖然從長遠來說,投資價值和投資回報肯定比住宅高,但是對于大多數開發商來說畢竟是一種創新產品,它對開發商的團隊、組織制度、管理水平等要求更高,創新需要魄力、需要遠見,創新也要付出代價;第四是開發商或投資商需要有一個很好的管理和執行團隊,需要整合一批專業的合作伙伴,比如專業的旅游地產規劃設計團隊、專業的旅游地產營銷團隊、專業的運營管理團隊等。沒有這些條件要做好一個旅游地產項目幾乎是不可能的。而一個普通的個體投資者去投資這樣的不成熟的投資產品,被套牢的幾率也就很大。


                    雖然一般而言, 房地產投資在所有的投資工具中風險水平在中下,相對其它投資工具較為保險。但在計算投資回報時,要考慮到房地產租金收益多少,物業水電煤氣的日常支出和維持物業的管理費用等因素。在經濟運行較為平穩的情況下,一般來說售價是月租金的150倍至200倍時,投資較為合理,但是在中國最近十年來用租金來計算投資收益好像都不盡合理,只有轉賣可以獲得較大的投資收益,但是這樣的情況也在發生變化。

                    如果自己經濟能力有限, 可嘗試杠桿式物業投資,投資者只以物業總價值的一定比例(如30%)作為首期投資, 便可享有租金收入和資本增值。在操作上由專業的經紀公司或投資顧問公司負責, 投資者認購的物業交其管理, 物業出租的收入在支付完按揭款和管理費用后, 剩余收入和資產屬于投資者。

                    另外與房地產相關的證券也是可以淘金的領域﹐這些證券包括房地產公司股份﹑上市房地產公司股票﹑房地產投資信托﹑按揭支持證券﹑按揭基金﹑按揭債券和房地產基金等。


                    還有在進行房地產投資時,很多人容易忽視它的合法性問題。合法性是置業或投資房地產產品的第一重要的安全保證。房地產交易實際上是產權交易,是一種法律關系的變更。所以投資的物業首先必須是合法的,投資或置業才可能是安全的。如果是投資一手房,即新開發的商品房,則房開商必須要具備五證,其交易才是合法的,這五證是《土地使用權證》、《用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《工程施工許可證》、《商品房屋預(銷)售許可證》等。如果是現房則需要有《商品房屋注冊登記證》,也就是所謂的大產權證。如果是二手房,則必須有《土地使用權證》和《房屋產權所有證》,現在統一為《不動產權證》。如果該房屋還有共有權人,則需要其他共有權人提供同意出售的證明,如果該房屋已經進行過抵押登記,則需要抵押權人出具同意出售的證明,或者首先要取消抵押登記,才能進行交易。如果產權人死亡,則出售人應該提供相應的《公證書》或司法機關出具的裁決書,證明此房屋由其全權負責處理。如果所出售房屋是房改房、集資房或經濟適用房等特殊房屋,則出售人除持有相應的《房屋產權所有證》外,還應有相關的政府部門發放的市場準入證。

                    產權變更登記是我國最基本的房地產交易管理制度。也就是房地產交易必須要進行登記,才有法律效力。房地產交易與普通商品交易不同,因為它是不動產,所以他的交易過程實際上是所有權的變更,產品本身及其位置并沒有發生變化,而且所有權與使用權可能不是同時轉移的,所以他的產權變更過程需要到有關政府主管部門進行登記,才能得到國家法律的保護。


                    房開商的誠信度也是必須要關注的一個很重要的問題。很多消費者或投資者比較關注產品本身的質量和銷售人員的服務態度,但是對于開發商的實力以及誠信記錄卻不是很在意,其實這是一個錯誤。因為在中國,法制建設還不是很完善,雖然是市場經濟了,但是大家的契約精神還沒有完全建立起來,很多時候合同的執行還是要依賴于人的品行。所以最好首先通過一些渠道(比如以前做過的一些項目的承諾兌現情況等)了解一下房開商,特別是老板的品行,誠信記錄等,對于一個不守信用的老板來說,講得再好聽,合同寫得再好都是沒有意義的。一個沒有誠信的房開商他的項目的工期、質量、售后服務等都很難保證,一旦打起官司來還是很麻煩的。

                        總之,房地產投資是一件很復雜的事情,與之相關的知識和法律關系都較為復雜,所以做房地產投資最好請專業的經紀人或律師幫助,這樣可以避免很多糾紛和風險。

                    陜西樓盤開發

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