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                    二手房庫存超20萬套!重慶市場“不缺房”
                    作者:admin    發布日期:2021/3/18     關注次數:     二維碼分享

                    3月15日,重慶市以“二手房存量超20萬套”再次登上熱搜榜。這個數據幾乎是成都二手房12萬套加北京二手房9萬套之和。

                    與此同時,在重慶二手房交易中部分中介公司(以貝殼系為主,包括鏈家、德佑、恩居、21世紀不動產等)調整了收費方式:收取客戶2%傭金不變,賣方從免費變成需要向中介支付成交額1%服務費——此舉被央視財經提及。

                    “平臺上重慶庫存的二手房源已經超過20萬套,平均房源成交周期也已經超過3個月,在這樣一個供需關系里,做出向買家收取中介費的變革?!必悮ぶ貞c市場人士回應。

                    “這個數字我們也很吃驚,目前沒看到官方數據。即便重慶真的有20萬套庫存,去年重慶二手房交易量有12萬套,過去多年市場消化量一直這么大,所以20萬去化周期也就1年多。重慶樓市還是比較穩定的,沒有大起大落?!敝貞c中原地產一位研究部主管對中國房地產報記者表示。

                    事實上,早在2019年,重慶就被機構曝出二手房庫存量巨大。數據顯示,2019年10月重慶二手房掛牌數量突破12萬套;2020年7月,數量逼近16萬套。根據經濟學基本規律,當商品供大于求時,會進入買方市場,從而買方更具有定價權。

                    不過今年2月以來,重慶無論是新房還是二手房,價格都在上漲。據國家統計局數據,2月份重慶新房環比上漲0.4%,同比上漲5.7%。二手房環比上漲0.2%,同比上漲0.7%。

                    被壓制的重慶樓市似乎開始復蘇了。

                    誰在大量推房?

                    重慶市上次登上熱搜是在去年上半年。上熱搜原因是“重慶GDP超越廣州”,但重慶的房子依舊不好賣。去庫存是彼時重慶樓市面臨的主要問題。

                    據鏈家統計,2019年3月,平臺上重慶二手房掛牌數量接近6萬套,7月突破10萬套,10月突破12萬套;到2020年4月,這一數據已達14萬余套,7月份漲到15萬套,11月份超過17萬套,一年半時間增長了11萬套。

                    重慶樓市一直奉行“天量供應”政策。數據顯示,近10年來重慶土地出讓面積(主城區)幾乎一直保持全國第一。重慶主城區商品房無論是供應量還是銷售量基本穩居全國第一,是四大一線城市“北京+上海+廣州+深圳”總和還多。

                    有當地市場人士稱,重慶抑制房價的方式“簡單直接”,就是通過大量賣地、大量增加住房供應量,從而調控房價。而且,重慶本身高薪職位數量實在是太少,工資水平比不上成都,這也導致重慶房價一直很難上漲。重慶雖然不限購,但投資者進入也很難將房價炒得多高。

                    今年以來,重慶市二手房供應量還在上漲,并因“超過20萬套”登上熱搜。

                    重慶市一位市場人士稱,一部分掛牌者是來自兩三年前投資人群。兩年禁售期滿后,他們將房源推向了市場。如二手房掛盤量較大的重慶融創文旅城御林樓盤,首期2016年開盤,當時均價6000多元/平方米,彼時大量外地投資客涌入這個盤。如今,房子交樓滿兩年,業主們開始放盤了。

                    這部分人群占比并不多。中國房地產報記者查閱貝殼平臺數據發現,目前重慶在貝殼平臺掛牌的二手房共計16.46萬套,其中,滿2年房源僅有1.43萬套,再加上滿5年房源也才2.86萬套。

                    另一部分則是重慶市本地住房改善型需求人群,他們賣房的目的多是以房換房,占了大多數。

                    以貝殼找房截至2021年2月18日公布成交二手房數據來看,重慶二手房依然是一個以剛需為主的城市。從成交總價段來看,100萬元以內成交的二手房占比超過了50%,150萬元以內占比近80%。從戶型面積上看,90平方米以內成交占比高達60.37%,120平方米以內成交占比近9成(88.68%)。

                    渝北區以27.91%占比高居重慶二手房成交區域第一,渝北、南岸、江北、沙坪壩4個區域二手房成交總量占比近8成。渝北作為重慶向北10年城市發展最大的受益區域,二手房成交也是最活躍的區域。南岸區,江北區、沙坪壩區作為傳統的新老城結合區域,同樣也是二手房成交熱點區域。

                    “重慶二手房市場掛牌量激增,主要因為近年來重慶改善性需求釋放,本地人換房需求旺盛,大量房源被掛出,以及2017年提出兩年限售房源解禁,大量房源集中進入市場,導致二手房庫存持續累積?!敝T葛找房研究院分析師陳霄對中國房地產報記者表示。

                    被壓制的重慶樓市要回暖嗎?

                    轉機似乎出現了。

                    這首先在開發商拿地端有了體現。2020年12月,重慶誕生新地王,樓面地價為13549元/平方米,這宗土地東緊臨觀音橋商圈。

                    今年春節后開年第一拍,2月19日,佳兆業以8702元/平方米樓面價拿下大學城金陽第一農場附近一塊地,溢價率57.6%,再次刷新了西永大學城樓面價紀錄。

                    同日,春風地產在彩云湖拿下地塊,樓面價達到13257元/平方米,溢價率49%,這個樓面價能排重慶歷史第四高位。

                    在整個2月份,重慶土地市場共成交地塊為6宗,共計攬金34.806億元,總計成交面積為443.54畝,未來可建體量為45.95萬平方米,平均成交樓面價約為7956元/平方米。其中5宗二類純居住用地,占比為83%;4宗地塊溢價成交,平均溢價率約為35.4%。

                    這對市場是一個提振。重慶二手房市場成交開始加快,價格也有一定上漲。1月份重慶二手房成交量同比增加39%;2月份成交量環比大幅回升170%,已接近去年高峰期水平。當前重慶二手房均價11623元/平方米,環比上漲0.59%,同比上月上漲1.55%。

                    前述中原地產人士認為,去年底到今年,整個重慶房地產市場不管是房價還是交易量都控制在5%以內增加,整個市場都是在穩定增長。

                    “二手房庫存量高,并不意味著重慶二手房市場出現危機,重慶房價仍處于穩中有升態勢,尤其是在近兩年來國家大力發展成渝經濟圈等規劃利好之下,重慶人口流入增加,整體來看重慶未來房地產市場可期?!标愊稣J為。

                    的確,無論從經濟實力、人口增量來看,重慶都有很大潛力。

                    2020年重慶市實現地區生產總值25002.79億元,比上年增長3.9%。在全國城市排行榜中位居第五,僅落后于第四名廣州約17億元。近10年間,中國人口凈流入超200萬有6座城市,依次是天津、廣州、成都、合肥、重慶和濟南。人口正是決定需求重要因素之一。重慶人口持續增加,勢必會帶動需求上升,對城市房價影響不言而喻。

                    但重慶樓市發展模式有著屬于符合重慶的獨特風格,供給總是比需求大一些,市場并不缺房子。

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