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                    西安樓市的“面子”和“里子”
                    作者:admin    發布日期:2023/11/30     關注次數:     二維碼分享

                    11月16日,國家統計局發布了10月份70個大中城市房價變動數據,西安環比漲幅0.6%領跑,聚焦了不少目光。


                    探及緣由,許多人會聯想到9月下旬密集出臺的政策利好。


                    9月19日,西安市住建局正式官宣,二環以外區域取消限購。


                    6日之后,“西安住建”再拋重磅政策,西安市戶籍居民家庭購買首套、第2套住房取消落戶時間限制;疊加存量房貸利率調整實施,從幾十到幾千不等……


                    若說本次領跑僅是政策刺激下“曇花一現”,但實際上,據中指研究院,西安今年前10個月新房價格漲幅亦悄然攀至全國第二,累計漲幅1.15%,僅次于成都。在這背后,西安“逆勢上漲”的深層邏輯又是什么?


                    10月房價領漲


                    10月份,70城中新房價格環比上漲城市只剩11個,較9月減少了4個,下跌城市數量達到56個。


                    這11個新房價格環比上漲的城市名單是:西安(上漲0.6%)、長沙(上漲0.4%)、貴陽(上漲0.4%)、杭州(上漲0.3%)、石家莊(上漲0.3%)、長春(上漲0.2%)、上海(上漲0.2%)、合肥(上漲0.2%)、成都(上漲0.2%)、吉林(上漲0.2%)、三亞(上漲0.1%)。




                    圖片來源:國家統計局官網


                    上述城市中不乏新一線城市,作為區域“領頭羊”,其人口虹吸效果較強,且普遍與西安一樣近期曾出臺寬松的購房政策,以此刺激購房需求,促進房價走勢相對較好。


                    二手房方面則冷意更濃,價格環比上漲城市數只剩下2個,下跌城市數量達67個。值得一提的是,西安在二手房方面仍較為穩定,除杭州和三亞兩個價格環比上漲外,西安二手房價格環比持平,即漲幅為0。


                    房價趨穩情況下,西安房源供應量亦基本保持同樣節奏。


                    據中指研究院西安分院監測,2023年1-10月西安商品房意向登記平臺共展開308次項目登記,將近5萬套房源入市,房源數較去年同期下滑4%。


                    成交量方面,據中指研究院,2023年10月,西安商品住宅成交面積為92.84萬㎡,環比增長30.35%,同比增長85.29%;商品住宅成交套數為6820套,環比增長29.53%,同比增長90.77%;新建住宅均價12296元/㎡,環比上漲0.21%,同比上漲1.15%。


                    將時間拉長到全年,2023年1-10月,西安商品住宅成交面積為722.2萬㎡,同比增長9.5%;商品住宅成交套數為53174套,同比增長9.6%;新建住宅價格累計上漲1.20%,漲幅較去年同期收窄1.10個百分點。


                    “對房企來說,加緊去化仍是關鍵。市場供應不斷波動情況下,其實一些占據核心地段、配套齊全的項目,即使總價較高但還是比較搶手的,剩下平銷的普遍還是地段、學校等配套有短板的項目,需要時間來慢慢磨?!蔽靼驳禺a觀察人士表示。


                    拿地更為審慎


                    視角來到地產鏈的另一端——房企,在西安的拿地熱情雖未見消退,但也更為審慎。


                    熱情在于,據中國房地產報,2023年上半年,西安土地出讓面積位列全國第一,土地出讓金排名全國第六,同比上升4個位次。


                    “房企經營就像踩單車,不前行就會跌落,房企需要新投資?!?月28日,金地集團今年首次拿地,以3.4億的價格“入駐”西安浐灞生態區后,公司董事長凌克曾表示。


                    實際上,目前地產行業處于低點的周期內,繼續在土地市場出手拿地既說明了一家企業的安全情況,也是判斷一家房企及區域板塊后續發展潛力的重要因素。


                    據中指研究院,2023年1-10月,西安共成交134宗房地產開發用地,規劃建面共計1456.6萬㎡,同比下降18.58%;其中成交99宗住宅用地,總規劃建筑面積1226.49萬㎡,同比上漲1.13%,成交樓面價5845元/㎡,同比上漲14.55%。




                    圖片來源:中指研究院


                    具體來看,上半年拿地開發商普遍具備央企、地方國企背景,高新、長安、浐灞、港務區等成為拿地熱門,房企搶駐下,多次上演“土拍大戰”。


                    熱情背后,房企亦開始審慎評估西安各板塊間的潛力?!胺康禺a的區域化特征很明顯。在優勢板塊的加持下,再疊加有實力的房企打造精品,產品根本不愁賣?!鄙鲜鲇^察人士表示,“只關注核心區核心地塊,外圍區域不考慮”成為當前的主流邏輯。


                    以占據“一線河景”資源的浐灞為例,其核心地段始終備受關注,從中國土地市場網發布的西安市第三批住宅出讓地塊詳細清單中看,該板塊近期有二十余宗近1500畝開發用地即將入市。


                    實際上,浐灞今年就曾有多個“開盤即搖號”樓盤,這種情況放眼整個西安亦不多見。


                    例如,龍湖今年3月份在浐灞摘地87.71畝,拿地不到3個月便在6月份以龍湖香醍硯熙臺的案名入市銷售,速度非常之快,并成為搖號項目。


                    此外,占據浐灞三角洲核心區位的自然界河山亦是搖號項目之一,該項目負責人表示:“項目作為精品住宅項目,無論是定位還是后來的搖號,自身打磨是一方面,與浐灞的獨有資源,例如三大公園、一線河景等宜居屬性也是相輔相成的?!?/span>


                    下一輪西安板塊“風口”

                    “西安當前樓市活躍的背后,還是說明城市基本面非常堅韌,作為西北最強的單核城市,對周邊的吸附力仍非常強?!鄙鲜鲇^察人士表示。


                    另外,西安當前產品精品化打造上要落后于同體量城市,這也意味著西安還有很大的市場空間。


                    上述觀察人士分析道,目前房價普漲的時代過去了,購房者對人居住宅的邏輯與判斷大多求精不求多,只求優質資產?!案纳茡Q房,140平方米戶型、300萬預算”基本是熱門詞頻,西安頻頻搖號的樓盤亦普遍滿足這一需求。


                    “改善”需求催化下,一個有趣的現象是,“4.0時代住宅”這一概念在西安遍地開花。


                    從1.0時代的筒子樓,到2.0時代的集資房、3.0時代的商品房,再到住宅4.0時代,“迭代”的是生活回歸到對大自然的渴望,普遍追求大露臺、實景園林等,簡稱“空中花園”。


                    但此時又出現一個問題,第四代住宅,不僅是蓋好一座樓,更多的是需要良好的城市界面、生態環境共同托底,所謂“依河傍水,綠樹環繞”為佳,但西安地處西北,有此環境的板塊掰掰指頭都能算清,無非是灞河、浐河、渭河這幾條河景沿線!


                    且浐河、灞河片區貼近主城區,在“回歸主城”風向下更受關注,不管是從交通、生態還是產業布局來看更受青睞。


                    這也帶來不同區域價值有所分化。以浐灞為例,作為目前西安城區面貌數一數二的區域,擁有浐河、灞河沿線豐富的生態資源,搭配世博園等綠地公園,在城北獨此一份,因此浐灞得以在樓市調整期始終保持穩定并不斷躍遷,也是西安改善型住宅的熱門地點。


                    但隨著浐河、灞河沿線開發逐漸走向后半段,相關醫院、學校等配套亦紛紛“搶灘”,通用環球浐灞中心醫院在建,西交大、西北大、陜師大等教育集團入駐,浐灞印象城等商業綜合體陸續投運......


                    地區短板不斷補齊下,供應也將越來越稀缺,“現代主城濱河生活”價值或將進一步提升。


                    在2023金融街論壇年會上,央行行長則給出進一步結論,“經過20多年長周期繁榮,房地產市場正在進行重大轉型并尋找新的均衡點?!?/span>


                    而這一追求改善、人居、生態的“西安平衡點”,且看花落誰家。


                    每日經濟新聞


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